Met de zomervakantie in aantocht en de inflatie die met de dag toeneemt, lijkt verhuur van je woning tijdens je vakantie helemaal geen gekke gedachte, omdat dit voor een lucratieve bijverdienste kan zorgen. Maar is dat wel altijd zo? Waar moet je aan denken als je je woning aan vreemden verhuurt?

Tekst: Hannah Brenninkmeijer

1. Ga eerst na of je je woning wel mag verhuren.

Huurwoning
Als je in een huurwoning woont, is het de vraag of je wel tot tijdelijke verhuur van je woning mag overgaan. De kans is reëel dat je verhuurder dat niet toestaat. Zeker als sprake is van een sociale huurwoning, is de kans klein dat tijdelijke verhuur van de woning wordt toegestaan. De huur van een sociale huurwoning is immers kunstmatig laag, om mensen met een laag inkomen de kans op woonruimte te bieden en is dus niet bedoeld voor het verdienen van geld met dat huis.

Koopwoning
Als je een koopwoning hebt en je aan je bank het recht van hypotheek op je woning hebt verleend, moet je voor de verhuur van je woning aan toeristen toestemming aan je bank vragen. Vaak is in de hypotheekvoorwaarden bepaald of tijdelijke verhuur is toegestaan. Ook als je je woning volgens de hypotheekvoorwaarden mag verhuren, is het aan te bevelen je bank schriftelijk om toestemming voor die verhuur te vragen.

Vereniging van eigenaren
Als je bij een vereniging van eigenaren bent aangesloten, moet je bovendien ook de vereniging van eigenaren verzoeken met de tijdelijke verhuur van je woning aan toeristen in te stemmen. In sommige splitsingsakten is opgenomen dat tijdelijke verhuur van de appartementen niet is toegestaan. Maar ook als zo’n specifiek verbod niet in de splitsingsakte is opgenomen, is daarin vaak wel bepaald dat het appartement alleen als woonruimte mag worden gebruikt. In een aantal gerechtelijke uitspraken is bepaald dat verhuur van woonruimte via AirBNB niet als ‘gebruik als woonruimte’, maar als ‘commerciële verhuur’ wordt beschouwd. Zeker als je besluit je woning regelmatig via AirBNB te verhuren is de kans groot dat het gebruik als ‘commerciële verhuur’ wordt aangemerkt en je de woning dus in strijd met de splitsingsakte gebruikt, waardoor je dus mogelijk een boete verschuldigd bent.

Check dus eerst de splitsingsakte of vraag toestemming voor de verhuur in de vergadering.

2. Ga vervolgens na welke regels in jouw gemeente gelden.

Als je toestemming van alle betrokken partijen (verhuurder, dan wel bank en/of vereniging van eigenaren) hebt verkregen, betekent dit nog steeds niet dat je zonder meer tot verhuur van je woning kunt overgaan. Sinds 1 januari 2021 is de Wet toeristische verhuur van woonruimte in werking getreden op grond waarvan gemeenten tegen verhuur van woonruimte aan toeristen kunnen optreden. Gemeenten kunnen daartoe overgaan als zij dit met het oog op de leefbaarheid van de woonomgeving noodzakelijk achten. Sinds de inwerkingtreding van die wet:

  • …mogen gemeenten een registratieverplichting invoeren, zodat zij weten wie de woonruimte verhuurt, waar de woning zich bevindt en om wat voor soort woonruimte het gaat. Als een registratieverplichting in jouw gemeente geldt, is het verboden woonruimte zonder registratienummer voor toeristische verhuur aan te bieden. Met de invoering van deze registratieplicht kan een gemeente efficiënter handhaven.
  • …mogen gemeenten het aantal nachten per jaar dat een woning mag worden verhuurd maximeren. Amsterdam hanteert een maximum van dertig nachten.
  • …mogen gemeenten bepalen dat verhuurders de tijdelijke verhuur van woonruimten aan toeristen vooraf bij de gemeente moeten melden, zodat eenvoudiger kan worden gecontroleerd of het maximale aantal nachten is overschreden.
  • …kunnen gemeenten naast een registratieplicht ook een vergunningsplicht voor de verhuur van de woning aan toeristen invoeren en daarbij het aantal te vergeven vergunningen maximeren. Gemeenten gaan vaak tot een vergunningsplicht over als de registratie- of meldplicht niet effectief is gebleken.

Omdat binnen elke gemeente andere regels gelden, is het van belang deze eerst na te gaan voordat je tot verhuur van je woning aan toeristen overgaat.

3. Wat geldt specifiek in Amsterdam?

In Amsterdam is tijdelijke vakantieverhuur verboden in de volgende drie gebieden:

  • Burgwallen-Oude Zijde
  • Burgwallen-Nieuwe zijde
  • Grachtengordel-Zuid

In Amsterdam geldt bovendien dat je een huurwoning van een woningcorporatie niet mag verhuren.

Voor de overige gebieden en niet-huurwoningen van een woningcorporatie geldt een beperking tot verhuur van je woning tot ten hoogste dertig nachten per jaar. Daarnaast gelden in Amsterdam bovendien de volgende regels:

  • Voor de verhuur aan toeristen moet je je woning bij de gemeente registreren.
  • Dit registratienummer moet je in je advertenties tot verhuur van je woning opnemen.
  • Voor de verhuur moet je bovendien een vergunning aanvragen.
  • Je moet elke tijdelijke periode van verhuur vooraf (vóór de dag van aankomst) bij de gemeente melden.
  • Je mag je woning aan ten hoogste vier personen tegelijk verhuren.
  • Je woning moet de bestemming ‘wonen’ hebben.

Let op: voor de gemeente Weesp gelden vanaf 1 juli 2023 dezelfde regels. Vanaf 1 januari 2023 kunnen bewoners van Weesp een registratienummer en vergunning aanvragen.

Je kunt je woning registreren via: Registratienummer toeristische verhuur – Gemeente Amsterdam.

4. Hoe hoog is de huur?

De huurprijs bepaal je zelf. Deze kan natuurlijk ook variëren. Als je vlak bij het strand woont, kun je waarschijnlijk meer huur vragen in het zomerseizoen dan in het winterseizoen. En als een evenement gaande is, kun je waarschijnlijk ook meer huur vragen dan gebruikelijk. Het risico bestaat in dat geval wel dat een hele groep je woning in beslag neemt om de hoge kosten te verdelen. Zie daarvoor ook punt 8.

5. Belasting

Als je alle benodigde toestemming hebt verkregen en aan alle gemeentelijke verplichtingen hebt voldaan, kun je tot verhuur van je woning overgaan. Wel geldt in het algemeen dat je inkomstenbelasting over de inkomsten die je daarmee genereert moet betalen. Als je je eigen koophuis (dat als je hoofdverblijf fungeert) via AirBNB verhuurt, moet je in je belastingaangifte 70% van de inkomsten die je daarmee genereert bij je totale inkomen optellen.

Dus als je een maand met vakantie gaat en over die periode € 3.500,00 verdient, moet je (70% * € 3.500,00 =) € 2.450,00 bij je totale inkomsten optellen. Van dit totaal mag je de schoonmaakkosten en de kosten voor het verbruik van elektriciteit, gas en water aftrekken.

Als je een tweede woning via AirBNB verhuurt, geldt meestal dat je in geval van tijdelijke verhuur geen belasting hoeft te betalen. Als je ontbijt of andere faciliteiten aanbiedt, geldt vaak wel weer een verplichting tot betaling van belasting.

Laat je dus vooraf goed informeren door een deskundige.

6. Toeristenbelasting

Daarnaast geldt dat toeristen vaak toeristenbelasting aan de gemeente moeten betalen, die je als verhuurder moet inhouden. In Amsterdam geldt dat AirBNB bij toeristische verhuur 5% inhoudt om de toeristenbelasting aan de gemeente te betalen, zodat je daar als verhuurder geen omkijken naar hebt. Voor andere gemeenten geldt dat het praktisch is een en ander even na te vragen, zodat je niet voor onaangename verrassingen komt te staan.

7. Check je verzekeringen

Je inboedelverzekering of opstalverzekering geldt vaak alleen in geval van privégebruik van de woning en dus niet altijd in geval van verhuur aan toeristen. Check dus voorafgaand aan de verhuur bij je verzekeraar of verhuurder wat jouw specifieke verzekering dekt en vooral ook wat niet. Als de dekking onvoldoende is, kun je een aanvullende verzekering of nieuwe verzekering afsluiten.

8. Wie neem je in huis?

Als je je huis via AirBNB verhuurt, is het aan te bevelen iemand in huis te nemen die goede kritieken van andere verhuurders heeft verkregen. Lees dus eerst de recensies.

9. Denk aan het opbergen van waardevolle spullen

Omdat je vreemden in huis neemt en je verzekering mogelijk niet alles dekt, is het aan te bevelen je waardevolle eigendomen in een kluis of ergens anders op te bergen.

10. Denk ook aan het opbergen van belangrijke documenten

 Ook advocaten die niet regelmatig thuiswerken, werken wel eens ’s avonds thuis door. Als je je woonruimte aan toeristen verhuurt, is het van belang dat je geen werkdocumenten of andere belangrijke documenten of contracten in je woning laat slingeren.

Niet alleen moet je als advocaat op grond van artikel 10a van de Advocatenwet de geheimhouding van deze gegevens waarborgen, ook moet je op grond van de AVG ervoor zorgdragen dat je persoonsgegevens beschermt. Dus naast de gegevens van je klanten, mag je ook geen lijsten met persoonsgegevens laten slingeren. Berg deze documenten dus in een goed afsluitbare kast op.

Als je als advocaat regelmatig thuiswerkt, doe je er verstandig aan een shredder aan te schaffen, zodat je vertrouwelijke documenten kunt vernietigen. Vanzelfsprekend gooi je ze niet in de prullenbak en al helemaal niet als anderen je woning tijdelijk bewonen.

11. Stel huisregels en een handleiding voor je gasten op

AirBNB beveelt op haar site aan de verwachtingen van je gasten te managen door huisregels en een handleiding op te stellen. In zo’n handleiding voor gasten kun je volgens AirBNB bijvoorbeeld opnemen waar zij extra warme dekens kunnen vinden, hoe je douche werkt, of zij mogen roken en of zij huisdieren kunnen meenemen. Meer tips vind je via: Veiligheidstips voor hosts van accommodaties – Airbnb Helpcentrum.

De gemeente Amsterdam beveelt aan ook in de huisregels op te nemen hoe je gasten met afval moeten omgaan (Afvalinformatie op adres – Gemeente Amsterdam).

 12. Geen toestemming of melding en toch verhuren?

 Als je besluit je woning te verhuren, terwijl je niet aan alle voorgaande stappen hebt voldaan, kun je voor vervelende verrassingen komen te staan. Vaak is in de documenten zelf opgenomen welke sanctie aan onterechte of niet-gemelde verhuur aan toeristen is verbonden. Meestal komt de sanctie neer op betaling van een boete, maar in sommige huurcontracten is bepaald dat deze kunnen worden ontbonden als de woning ten onrechte wordt onderverhuurd.

Als je in de gemeente Amsterdam per abuis vergeet te registreren dat je je woning verhuurt, riskeer je een boete die tot een bedrag van € 21.750 kan oplopen. Iedere keer als je je woning verhuurt, moet je dat bovendien melden. Als je de verhuur aan een toerist voorafgaand vergeet te melden, riskeer je een boete van € 6.000. Deze boete geldt ook als je een vergunning hebt en je woning voor verhuur had geregistreerd.

Het is dus verstandig eerst de gemeentelijke bepalingen door te nemen en daarnaast het verhuurcontract of in geval van een koopwoning de hypotheekvoorwaarden en/of de splitsingsakte. Als je er niet uitkomt, is het aan te bevelen contact op te nemen met de verantwoordelijke organisatie om na te gaan of je je woning kunt verhuren. Meer over de boetes in Amsterdam vind je hier: Boetes bij overtredingen vakantieverhuur en bed & breakfast – Gemeente Amsterdam.

13. Klachten van buren

Inwoners van Amsterdam kunnen klachten over AirBNB-accommodaties melden via de AirBNB-pagina voor buren en/of via het Meldpunt Zoeklicht van de gemeente Amsterdam.